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【幹貨】新型產業園區策劃與規劃一體化實踐

來源:中機院  時間:2020-10-10  點擊:
  新型產業園區在產業類型、功能業態和開發模式上與傳統工業園區有著顯著的區別,規劃建設時需要考慮的因素較多,采用策劃與規劃一體化的思路,有利於提高規劃的科學性和可實施性。本文以招商局·芯雲穀信息技術服務產業園區為例,探討新型產業園區策劃與規劃一體化實踐的

從傳統工業園區到新型產業園區,我國產業園區的發展主要經曆了四個發展階段,產業類型、功能業態、建築形態及開發建設模式都發生了較大的變化。[1]近年來,隨著互聯網、科學技術的發展以及產業轉型升級的需求,新型產業園區正在我國快速發展,其中第四代產業園區是以互聯網、高新技術研發、高端製造等新型產業為主導,集工作、生活、休閑於一體功能複合的產業園區,新型產業園區的發展趨勢及特點呈現以下特征:1)由加工型轉向研發型高端產業;2)建設模式向綜合新城轉變;3)從強調引進大型公司向科技型中小企業集群轉變;4)更加注重生態環境和空間品質。
 
鑒於此,新型產業園的規劃建設需要考慮的因素越來越多,其規劃設計也並非是單一的空間表達和形象設計,必須納入產業策劃的思路,通過策劃與規劃設計一體化的技術路徑,為其開發建設提供一個具有前瞻性、針對性和可實施性的開發建設方案。
 
2 策劃與規劃一體化技術路徑
策劃是以市場需要為導向,通過廣泛的市場調研、科學的區域發展研判、紮實的產業分析、精準的案例研究,從市場發展和實際需求的角度,明確產業園區是什麽、做什麽、如何做、何時做等問題。策劃不僅需要考慮項目的經濟可行,更重要是實現項目整體效益最大化。[3]以策劃為引導的規劃設計,能為空間規劃提供可靠的依據,有利於提高規劃的科學性和可實施性,同時有利減少或避免市場的失錯概率,策劃與規劃結合的更緊密,規劃就更能有特色,更具實施性和可行性。
 
中機院(http://www.morient-hz.com)結合項目實踐,初步探索了策劃與規劃一體化的工作思路和框架。一是進行區域大勢、產業分析、市場分析、開發條件等全麵的分析和判斷,先認清“我是誰”,找準方向;二是找出資源條件和市場需要的結合點,解決“做什麽”;三是通過規劃設計解決“如何做”;四是通過開發分期解決“何時做”的問題。策劃與規劃一體化並不是簡單的結合,而是強調在工作目標、思維方式和研究內容上的相互滲透,特別是開發規模、產品組合、經濟測算階段,策劃及規劃必須更緊密的結合,互相進行調校,以到達經濟效益和空間效果的最優化。
 
圖1-新型產業園區策劃與規劃一體化研究框架圖
 
3 項目認識——是什麽
招商局·芯雲穀項目位於廈門灣南岸、漳州開發區內,與廈門經濟特區僅一水之隔,地理區位優越,環境配套完善,產業基礎雄厚,該項目由百年央企招商局集團旗下招商局漳州開發區有限公司投資,是招商局漳州開發區轉型升級的首發和標杆項目。
 
項目用地麵積約42.2ha,位於卓岐內湖西岸,北至南濱大道,西南至龍翁山。項目交通條件優越,15min可直達廈門島內,40min可達機場、動車站,廈漳城際軌道R3線建成後,5min可達廈門島內。
 
項目站在福建自貿區、海西經濟區和廈漳泉一體化的高度,結合廈門產業特色和項目的區位條件,提出“閩南泛信息類中小企業總部基地”的設想,打造低密度、商務花園型的企業總部,通過性價比遠高於廈門、漳州的辦公環境條件以及招商係的資本優勢,吸引企業入駐和產業聚集。
 
圖3-項目產業方向帥選方法
 
 
4 開發策劃——做什麽
4.1 品牌定位
從招商局的品牌文化影響力,園區未來重點發展的信息技術類產業以及園區未來打造的產品和環境特征,同時,結合園區周邊環境資源,規劃提出了“招商局·芯雲穀”的項目品牌定位。
 
4.2 產業定位
園區產業發展方向主要通過以下四個步驟進行篩選。
 
1)生態否決法:根據生態否決法,去掉信息技術設備製造類企業,明確以信息技術服務業為發展方向;2)區域順應法:主導產業方向以承接廈門產業轉移為主;3)競合評價法:根據園區競合進一步明確主導產業方向;4)條件分析法:從發展條件來看適合本地發展的產業方向。
 
通過以上分析,園區產業定位為:以軟件及信息服務、數字文化產業及物聯網為主導,涵蓋雲計算、大數據、虛擬現實、電子商務等信息技術服務業,廣泛引進高新技術產業的研發設計、總部辦公、職能部門等產業鏈高端環節,打造龍頭企業帶動、中小企業成長、小微企業孵化的全產業生態鏈。
 
4.3 目標客群
園區站在福建自貿區、海西經濟區和廈漳泉一體化的高度考慮,形成麵向全國、主攻廈門、積極對台、承接本地的多層次客群定位。
 
4.4 功能定位
園區重點發展“孵化、辦公、配套、服務”四大功能。其中,配套功能包含商業、酒店、公寓和影視娛樂等功能;服務功能包含園區管理、政務服務、人才服務、銷售展示、公共會議、公共技術平台等功能。
 
4.5 開發規模及產品組合
結合對國內外信息技術類園區及總部園區的研究,發現總部類園區的容積率都小於1.0,信息軟件類園區在0.5~1.37之間(廈門軟二最高,為1.37),孵化:辦公:配套:服務的功能比例平均為16%:48%:25%:10%。
 
考慮到園區為信息軟件總部類園區,且為了與廈門及漳州的差異化定位,本園區以環境為主打,建議容積率為不宜過高建議項目容積率為0.9~1.0,園區占地麵積為41.3ha,則預計園區建築麵積約為37~42萬平方米。產品形態以總部辦公為主,包括獨棟、雙拚產品,同時還有多層及高層產品。
 
4.6 項目體係
從產品體係、服務體係和景觀體係三個角度構建一係列的項目,從而進一步提升“招商局·芯雲穀”的整體品牌影響力。
 
5 概念規劃——如何做
5.1 設計理念
以生態、人文、智慧為設計原則,規劃打造低密度生態型、商務花園型、智慧科技型、產城融合型的第四代綜合型產業園區。
 
產城融合——產業、居住、生活配套等功能高度混合,實現產業基地與城市生活的融合,營造高效活力的產城空間。
 
完善配套——工作和生活有機融為一體,讓員工擺脫以往的工作和生活分離的“鍾擺式”方式,打造“一座微縮版的生態小城”。
 
高端平台——提供開放共享的產業平台,包括融資、產業鏈整合、市場拓展等,形成高端產業定位,高端人才聚集,高端資本密集的產業平台。
 
環境優美——規劃設置屋頂花園、空中花園、產業社區公園和完善的慢行係統,為研發人員提供綠色開放的交流空間。
 
5.2 設計構思
1)融綠都市,依山傍水
 
融入外圍山水空間,以景觀價值利用最大化為原則,打造一個綜合服務核與兩條特色發展軸,形成特色空間架構。
 
2)組團布局,細胞成長
 
以環境景觀為基底,以組團式布局為特色,形成若幹細胞單元,像細胞一樣健康發展成長。
 
3)院落主題,社交共享
 
創造多層級的社交共享空間,增強園區景觀多樣化,滿足企業個性成長。
 
4)環形路網,人車分流
 
以人為本,園區采用環形車行係統和全地下停車理念,地下車庫入口靠近地塊車行出入口設置,實現人車分流與園區辦公交通環境最優化。
 
5.3 規劃結構
規劃形成“兩軸、五片”的空間結構。
 
兩軸:沿南濱大道形成的城市功能發展軸;沿中部河道形成濱水景觀休閑軸。
 
五片:綜合服務區、綜合產業區、孵化主題區、兩大總部主題區。
 
其中,綜合服務區以商業廣場、商務酒店、SOHO功能為主,滿足園區人群的商務生活需求以及周邊人群的商業需求。
 
綜合產業區為一期啟動區,涵蓋各種產品形態及完善的配套服務,有高層辦公、多層孵化器、獨棟及雙拚總部、數據中心、休閑商業街、人才公寓、園區服務中心。
 
孵化主題區包含定製孵化器和自營孵化器,同時包含運動中心及人才公寓等功能。
 
兩大總部主題區為低密度花園式總部園區,包括多層總部、獨棟及雙拚總部,吸引泛信息類中小企業總部在此集群布局,形成總部集聚效應。
 
5.4 空間布局
以TOD為開發理念,圍繞軌道交通站點適當高強度開發,建設商務酒店、SOHO辦公、商業廣場、高層辦公、人才公寓及產業服務等項目,將總部園區放置於東南側,整體形成西高東低;中間沿排洪渠低,兩側逐步升高的空間形態。
 
園區總體以低層和多層總部辦公產品為主,總建築麵積約53萬平方米,其中計容建築麵積約39萬平方米,毛容積率約0.93。
 
5.5 功能業態及產品體量
園區規劃強調功能的複合多元,配套的完善,以便吸引各類人才。商業娛樂類功能業態豐富;產業辦公類強調類型、檔次、規模的多樣性,以適應不同企業的發展需求。其中,自營孵化器30000m2/棟,冠名孵化器3000m2/棟,眾創辦公10450m2,高層辦公28000m2/棟,多層總部10450m2/棟,獨棟總部包含800~3000m2 5種房型;雙拚總部包含350~750m2 5種房型。
 
5.6 建築風貌
整體打造現代、大氣美觀的信息類辦公建築風貌,結合不同功能的建築,運用特色造型、表皮、色彩及細部構造等元素,創造自由靈動、趣味豐富、凹凸強烈的現代主義風格,倡導活潑、熱烈、個性化的創意辦公空間氛圍。
 
6 規劃實施——何時做
6.1 開發時序
項目分三期開發,一期開發綜合產業區,二期開發綜合服務區、孵化主題區及西側總部主題區,三期開發東側總部主題區。本著分期開發,開發一片成功一片的原則,啟動區一期開發選址、規模和產品就尤為重要。本項目一期選址在交通和景觀相對較優的位置,總開發量為8.78萬平方米,規模適中、功能齊全、產品豐富,包含高層辦公、多層孵化器、獨棟及雙拚總部、數據中心、休閑商業街、人才公寓、園區服務中心等產品。采用小步走、彈性規劃的思路、更有利於應對市場的不確定性,能夠不斷的調整方向。
圖7-項目布局圖
 
6.2 開發模式
商業模式上設計多層次的盈利途經,變“租售模式”為“全產業鏈模式”,包含租售收入、服務收入及投資收入。其中服務收入包括金融服務、人才服務、市場推廣、孵化服務、研發工具租賃、開放實驗室等。投資收入即產業孵化收益,為企業多提供免費辦公場所和相關的創業輔導,通過控股入駐初創企業,分享企業成長收益。
 
7 結語
招商局·芯雲穀項目於2019年12月正式開園,一期項目已開發建設,目前華為、騰訊雲、軟通動力等30家企業正式入駐,華為漳州雲計算數據中心已經正式對外開放。
 
招商局·芯雲穀項目策劃與規劃一體化實踐項目,策劃與規劃緊密結合,環環相扣,策劃明確發展定位和方向、落實產業定位方向和重點項目,為空間規劃提供了紮實的基礎;空間規劃對策劃階段提出的開發規模、業態規模、經濟效益也進行了適當的調校,兩者的緊密結合,奠定了項目的可行性與落地性,項目一期的開發建設和成功的招商運營就是最好的印證。
 
在全球化的發展中,為應對多變的市場環境,對產城融合、功能多元複合的新型產業園區規劃,必須采用策劃與規劃一體化的思路,需要設計單位從策劃、規劃多個角度提出一體化最佳解決方案。策劃和規劃設計一體化利於整合資源,與市場接軌,避免同質競爭。[4]策劃與規劃的一體化實踐並不是一個嶄新的課題,兩者之間相互結合、滲透的深度和廣度有待進一步提升,本文結合實際項目對此進行了一些初探,以期對以後的其他項目有所借鑒。(作者:張仕雲)

 
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